Проект Федерального закона «О внесении изменения в статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — законопроект) разработан в целях обеспечения надежной судебной защиты целостности конструкций многоквартирного дома на весь продолжительной срок его эксплуатации и восстановления нарушенных прав собственников.
Случаи неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, достаточно распространены на территории Российской Федерации, отмечают депутаты. В основном права собственности на такие помещения регистрируются органами местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирном доме вынуждены обращаться в суд, поскольку факт принадлежности указанных нежилых помещений к общему имуществу в многоквартирном доме при зарегистрированном праве собственности на такие помещения подлежит установлению в судебном порядке, а зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Следует особо отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая позиция относительно принадлежности объектов общего имущества в многоквартирном доме выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 марта 2010 года № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13.
За последние годы выработана правоприменительная практика в данном направлении и все больше собственников помещений в многоквартирных домах восстанавливают свое право общей долевой собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.
На требование о признании права общей долевой собственности в случаях, когда отчуждаются чердаки и подвалы, в которых размещено инженерное оборудование, требующее постоянного или периодического обслуживания, срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяется.
Суды руководствуются соответствующими разъяснениями высших судебных инстанций о том, что собственники помещений в многоквартирных домах владеют отчужденными помещениями общего пользования, поскольку имеют доступ к их использованию для функционирования общедомовых коммуникаций. Однако в судебных спорах возникают ситуации, когда суды отказывают в удовлетворении требований о восстановлении нарушенного права по истечении трехлетнего срока исковой давности, что связано с содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснениями.
Жилищный кодекс Российской Федерации установил режим общего имущества в многоквартирном доме, основанный на принципах единства и неделимости, достаточно подробно определил признаки и состав общего имущества в многоквартирном доме, предусмотрел положения, препятствующие незаконному исключению элементов общего имущества из общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Случаи неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, существенно влияют, в первую очередь на безопасность проживания в многоквартирном доме и поэтому собственники помещений должны иметь право на защиту своих прав в любое время.
Статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность установления в других федеральных законах случаев неприменения срока исковой давности. Например, такие случаи установлены в статье 9 Семейного кодекса Российской Федерации, статье 58 Федерального закона от 21 ноября 1995 года № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии».
Учитывая назначение имущества, влияющее на вопросы безопасности и комфортного проживания граждан в многоквартирных домах, по аналогии с приведенными законами, законопроектом предлагается не распространять исковую давность на требования, вытекающие из отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
рассказывает председатель совета дома Алла Бредец. — А до того были обычным среднестатистическим домом Петроградской стороны: построенным в середине XIX века и не прошедшим комплексный капремонт…
Пять лет назад — в 2014-м — случилась катастрофа, причиной которой был собственник подвала. До того жители дома и не подозревали, что у их подвала есть какой-то собственник. Но когда он начал углублять свое помещение!.. Успел углубиться на 60 см. На площади 100 квадратных метров. Пошел бы и дальше, и глубже, только вот старый дом затрещал. Испуганные собственники жилья сделали все, чтобы остановить подкоп. Здесь побывали и полиция, и прокуратура, и администрация района, и, разумеется, управляющая компания.
До сих пор, если всматриваться, на фасаде, выходящем на Лахтинскую улицу, видна кривизна стены. Это «привет» из прошлого, напоминание о том, как в срочном порядке ремонтировали аварийное перекрытие, укрепляли стены; как судились с собственником подвала, как до сих пор некоторые жители добиваются от него (и не могут добиться) ремонта в квартирах.